من يتابع ملف القروض المتعثرة في المصارف الحكومية يجد أن المشكلة الأساسية كانت في الضمانة العقارية المقدمة وتخمينها غير المنطقي بأقل من قيمة القرض لأن شروط الإقراض تفرض ضمانة عقارية بقيمة ٢٠٠ بالمئة من قيمة القرض لكن للأسف العقارات التي وضعت ضمانات للقروض لم تخضع للتقييم العقاري العادل.
وحول أهمية التقييم العقاري وضرورة تخمين العقارات المعدة للتأجير والبيع وفق القيمة الرائجة قال الخبير العقاري عامر لبابيدي لصحيفة «الوطن»: إن الاستفادة من خبراء التقييم العقاري في تخمين العقارات المعدة للإيجار موجودة في جميع دول العالم من أجل تحديد الرسوم العادلة المستحقة للخزينة، وفي سورية تطلب من المحافظة قيمة رائجة للعقار وبناء عليه تأخذ الرسوم أما تطبيق التقييم العقاري في التعاملات ضمن المكاتب العقارية فهو شائك وصعب وخاصة في مناطق المخالفات، واليوم ليس هناك تقييم عقاري حقيقي بل هناك استئناس بقيمة العقار من أجل تسجيل الرسوم.
وأشار لبابيدي إلى أن العلاقة بين المؤجر والمستأجر تحكمها مقولة «شو معك تدفع» وحسب العرض والطلب، وهناك الكثير من الاستغلال في عقود التأجير والبيع، فمثلاً إذا رغبت باستئجار شاليه لمدة أسبوع تجد في المجمع السياحي الواحد وبنفس المواصفات عشرة أسعار لأن المؤجر يبحث عن الزبون اللقطة ويصبح السعر هو السقف المعتمد بين التجار، بينما إذا عدنا إلى تخمينه وفق القيمة الرائجة فالسعر أقل بكثير وهذا ما يندرج على البيوت السكنية.
وبين لبابيدي أن أسعار العقارات ارتفع خلال الأشهر الماضية في العاصمة دمشق ضمن المناطق المصنفة درجة ثالثة ورابعة أكثر من المصنفة درجة أولى لأن هذه المناطق لم تعد تحمل رفع أسعار في الظروف الراهنة فمثلا سعر المتر السكني الجاهز في منطقة كفرسوسة والمالكي بحدود ٣٣ مليون ليرة، بينما في باب شرقي سعر المتر ١٤ مليون ليرة، وهذه الأسعار بناء على عقود البيع المسجلة لدى مكاتب الوساطة العقارية، والتأجير ضمن هذه الأسعار المرتفعة يحتاج إلى تقييم عقاري دقيق لتقييم القيم الرائجة وتحديدها، لافتا إلى أن العقارات أقل من كلفتها اليوم لكن ظروف البلد فرضت هذا الواقع.
من جهتها، أكدت مدير عام هيئة الإشراف على التمويل العقاري انتصار ياسين في تصريح لصحيفة «الوطن» أن استخدام المقيم العقاري في تحديد القيمة الرائجة للعقارات عند تأجيرها موجودة في العديد من الدول وخاصة المجاورة وهذا من شأنه تحديد الرسوم العادلة والمستحقة لخزينة الدولة.
وأن الهيئة عملت على تهيئة وتدريب نحو ٥٠٠ مقيم عقاري معتمد لديها وتم تدريبهم على المعايير العالمية المتبعة في التقييم وكل مقيم عقاري يحرص خلال عمله على المصداقية حتى يتجنب الوقوع في الخطأ وسحب الترخيص منه في حال الإخلال بعمله، وطبعاً هناك هامش بسيط محدد للخطأ في التقييم زائد ناقص ١٠ بالمئة وهذا من شأنه الحفاظ على مهنية القيم على القروض التي تقدم بضمانة عقارية.
ودعت ياسين إلى الاعتماد على خبراء التقييم العقاري في تحديد بدلات الإيجار وخاصة في المناطق التي فيها بدلات إيجار مرتفعة جداً ونشر ثقافة الاعتماد على خبير تقييم عقاري من أجل تحقيق العدالة بين المستأجر والمؤجر وتحقيق إيراد عادل لخزينة الدولة.
وبينت ياسين أن الهيئة تعمل على تطوير مهنة المقيمين المرخصين وإجراء دورات تدريبية لتأهيلهم بشكل مستمر ومواكبة التطورات التي تطرأ على التقييم عالمياً وعربياً وهم اليوم يغطون جميع الأعمال المطلوبة في التقييم العقاري والسوق تحتاج إلى المزيد.
الوطن